Покупка недвижимости в ОАЭ — это шаг, который требует особого внимания к деталям, особенно если вы переводите крупную сумму из другой страны. Важным элементом безопасной сделки является escrow-счёт (эскроу-счёт) — механизм, который защищает как покупателя, так и застройщика. Через такой счёт проходит большинство сделок с новостройками в Дубае, и сегодня он стал обязательным инструментом при оплате недвижимости от застройщика.
Что такое escrow-счёт простыми словами
Escrow — это специальный банковский счёт, на который покупатель переводит деньги за недвижимость. Эти средства не поступают сразу к застройщику — банк “замораживает” их до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства по строительству и регистрации объекта.
По сути, банк становится посредником, гарантом того, что деньги не исчезнут до завершения сделки.
Например, если вы покупаете квартиру в новом жилом комплексе, вы не переводите деньги напрямую застройщику. Средства отправляются на эскроу-счёт, закреплённый за конкретным проектом. Как только строительная компания завершает определённый этап работ, банк разрешает частичное снятие средств.
Таким образом, escrow-система защищает покупателя от недостроя и мошенничества.
Зачем нужен эскроу-счёт в Дубае
С 2017 года Департамент недвижимости Дубая (RERA) обязал всех застройщиков использовать эскроу-счета. Это стало частью стратегии по защите интересов инвесторов и повышению прозрачности рынка.
Основные цели этой системы:
-
Гарантировать безопасность покупателя. Средства нельзя снять, пока застройщик не выполнит необходимые условия.
-
Контролировать строительные этапы. Банк перечисляет деньги только после подтверждения хода строительства.
-
Обеспечить доверие к девелоперу. Все проекты и счета регистрируются в RERA, а сама компания должна иметь соответствующую лицензию.
Как открыть escrow-счёт: пошаговое руководство
Если вы покупаете квартиру у застройщика, вам не нужно лично открывать такой счёт — это делает компания. Но если речь идёт о частных инвестициях, совместных проектах или бизнес-сделках, иногда инвестору требуется открыть escrow-счёт самостоятельно.
Вот как это делается:
Шаг 1. Выбор банка.
Escrow-счета открываются только в банках, аккредитованных RERA. Среди них — Emirates NBD, Mashreq Bank, Abu Dhabi Islamic Bank, First Abu Dhabi Bank, Dubai Islamic Bank и другие.
Шаг 2. Подготовка документов.
Для физического лица понадобятся:
-
Паспорт (копия всех страниц с личными данными и визой).
-
Подтверждение источника средств (например, справка с банка или контракт).
-
Контракт с застройщиком или документ, подтверждающий цель перевода.
Для юридического лица дополнительно:
-
Учредительные документы компании.
-
Лицензия на ведение деятельности в ОАЭ.
-
Решение совета директоров об открытии счёта.
Шаг 3. Проверка и одобрение.
Банк проводит проверку личности и происхождения средств (KYC и AML-процедуры). Это стандартная практика и обычно занимает 2–5 рабочих дней.
Шаг 4. Подписание договора escrow.
После одобрения банк оформляет договор, где указаны условия использования счёта — кто может вносить и снимать средства, какие этапы привязаны к выплатам и т. д.
Шаг 5. Пополнение и начало работы.
После активации escrow-счёт можно использовать для внесения платежей по договору с застройщиком.
Какие банки открывают escrow-счета в Дубае
В Дубае десятки банков работают с системой эскроу, но наибольшей популярностью пользуются:
-
Emirates NBD — один из самых надёжных банков, активно сотрудничает с девелоперами EMAAR и DAMAC.
-
Mashreq Bank — удобен для нерезидентов, часто используется для крупных инвестиций.
-
First Abu Dhabi Bank (FAB) — высокий уровень защиты и быстрые проверки документов.
-
Dubai Islamic Bank — подходит для тех, кто придерживается исламских принципов финансирования.
Комиссия за открытие эскроу-счёта обычно не взимается, но может быть установлена небольшая плата за обслуживание (от 200 до 500 дирхамов в год).
Преимущества escrow-счёта:
-
Безопасность сделки. Ваши средства хранятся на отдельном счёте, доступ к которому строго ограничен.
-
Прозрачность. Все операции фиксируются и доступны для проверки RERA.
-
Контроль застройщика. Банк не переведёт деньги, если этап строительства не подтверждён.
-
Доверие инвесторов. Система повышает репутацию застройщиков и защищает рынок от мошенников.
-
Упрощение процедуры покупки. Оплата через escrow упрощает юридические аспекты сделки, особенно для иностранных покупателей.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли открыть эскроу-счёт, не имея резидентской визы?
Да, в большинстве случаев банки позволяют открыть escrow-счёт иностранцам. Главное — предоставить документы, подтверждающие источник средств.
Можно ли использовать эскроу-счёт для вторичной недвижимости?
Нет, чаще всего escrow применяется только для новостроек и объектов на этапе строительства. При покупке готового жилья используется обычный расчёт через менеджер чек или банковский перевод.
Сколько времени занимает открытие счёта?
В среднем — от 3 до 7 рабочих дней. В зависимости от банка и статуса клиента.
Заключение
Открытие escrow-счёта в Дубае — это не просто формальность, а ключевой элемент безопасной инвестиции. Он позволяет инвестору быть уверенным, что деньги дойдут до застройщика только после выполнения всех условий договора.
Для нерезидентов это особенно важно: в условиях, когда переводы из России или Украины могут быть затруднены, escrow-счёт становится инструментом, который обеспечивает прозрачность и защиту. Если вы планируете покупку недвижимости в ОАЭ, начните именно с выбора надёжного банка и уточнения условий открытия такого счёта.
